حاسبة العائد الإيجاري

كم يبقى من عائد 6% على شقة بـ 800,000؟

شقة بـ 800,000 ريال، إيجارها السنوي 48,000 ريال، دُفع في شرائها 25,000 ريال رسومًا وعمولة، ورسوم خدماتها 6,000 ريال سنويًا، ومخصص الصيانة 5% من الإيجار، وتُتوقع أربعة أسابيع شغور، ومصروفات أخرى 2,000 ريال.

1. العائد الإجمالي: 48,000 ÷ 800,000 = 6.00%، وهو الرقم الذي يظهر في الإعلان
2. خسارة الشغور: 48,000 × 4 ÷ 52 = 3,692.31 ريال، فالمحصّل 44,307.69 ريال
3. المصروفات: 6,000 خدمات + 2,400 صيانة + 2,000 أخرى = 10,400 ريال، فصافي الدخل 33,907.69 ريال
4. العائد الصافي: 33,907.69 ÷ (800,000 + 25,000) = 4.11%

الفرق 1.89 نقطة، أي أن نحو ثلث العائد المعلن يذهب قبل أن يصلك شيء. ومدة الاسترداد 24.3 سنة لا 16.7 سنة التي يوحي بها قسمة السعر على الإيجار.

ما الفرق بين العائدين، ولماذا يهم؟

احسب العائد الإيجاري الصافي بعد رسوم الخدمات والصيانة وأسابيع الشغور وتكاليف الشراء، وقارنه بالعائد الإجمالي الذي تُعلن به العقارات.

العائد المكتوب في الإعلان هو العائد الإجمالي: الإيجار السنوي مقسومًا على السعر، وليس فيه رسم خدمات ولا صيانة ولا أسبوع شغور واحد. وهو دائمًا الرقم الأكبر، ولهذا يُعلن به. أما العائد الصافي فيبدأ من الإيجار الذي تحصّله فعلًا، ويطرح منه ما تدفعه في السنة، ويقسم على ما كلّفك العقار كاملًا لا على ثمنه وحده.

ثلاثة بنود تصنع الفرق. أسابيع الشغور: أربعة أسابيع بين مستأجر وآخر تأخذ نحو 7.7% من إيجار السنة. ورسوم الخدمات والصيانة، وهي التزام سنوي لا يتوقف حين يفرغ العقار. وتكاليف الشراء لمرة واحدة، وهي المفارقة الألطف: أنت دفعتها فعلًا من مالك، فمن حق الحساب أن يعدّها ضمن المبلغ المستثمر ويخفض العائد بها.

مخصص الصيانة هنا يُحسب من الإيجار السنوي كاملًا لا من المحصّل. الشقة التي بقيت فارغة شهرين لم تحتج دهانًا أقل بسبب ذلك، بل غالبًا يكون الشغور هو موعد العمل. وهذه الصفحة لا تعرف أسعار الإيجارات ولا العقارات ولا تقترح رقمًا: كل ما فيها من عندك، وهذا أصدق من متوسط سوقي لا ينطبق على عقارك.

• العائد الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر العقار
• الإيجار المحصّل = الإيجار السنوي ناقص (الإيجار × أسابيع الشغور ÷ 52)
• صافي الدخل = الإيجار المحصّل ناقص رسوم الخدمات والصيانة والمصروفات الأخرى
• العائد الصافي = صافي الدخل ÷ (السعر + تكاليف الشراء)